第333章 五亿的跳板
裴明珠来的时候，手里拎着一盒西湖龙井，肩上挎着一只深棕色公文包。
张姐把她领到花园石桌旁，倒了茶，又端上一碟桂花糕。
“许太太在楼上，马上下来。”
“不急。”裴明珠坐下来，环顾花园一圈，视线掠过银杏树下的沙坑和秋千架，嘴角带着笑。
许南嘉从楼上下来时，时乐正抱着她的小腿不肯撒手。她弯腰把女儿交给张姐，理了理衣领，走到石桌前坐下。
“裴姐，稀客。”
“忙人才是稀客。”裴明珠把茶盒推过去，“上周去杭州，带了点新茶，你尝尝。”
许南嘉接过来看了眼包装，点头致谢。两人闲聊了几句家常，裴明珠的手便伸向了公文包。
许南嘉看见那个动作，端茶的手顿了顿。
裴明珠这个人，无事不登三宝殿。带茶是情分，带公文包才是正事。
“有东西给我看？”
裴明珠从包里抽出一份文件夹，搁到石桌上，手掌压在封面。
“前两天，有个消息从酒店圈子里传出来。帝都长安街东段的瑞庭酒店，你听说过吗？”
许南嘉想了想。“老牌五星，开了得有二十年了吧。”
“二十二年。”裴明珠点头，“创始人叫周敬堂，做了一辈子酒店，今年六十八，身体不太好，去年年底就放出风要退了。年初挂了一轮，没找到合适的接盘方，上个月重新委托中间人，价格往下压了一些。”
许南嘉放下茶杯。“他要整体出售？”
“对，品牌、物业、团队打包转让。物业是自持的，不是租赁。”
这句话分量不轻。帝都长安街东段的自持物业，光地皮就值不少钱。
许南嘉没急着接话，手指在桌面上轻轻点了两下。
“估值多少？”
裴明珠翻开文件夹，把第一页推到她面前。
“中间人给的报价，五个亿。”
许南嘉低头扫了一眼数字，没有表情变化。
“年营收呢？”
“一亿二左右。”裴明珠翻到第二页，指着一行数据，“利润率偏低，去年净利不到八个点。主要是运营成本高，人员架构还是老派酒店那套，中层臃肿，效率上不去。”
许南嘉盯着那页纸看了几秒，手指滑到资产明细栏。
“物业估值单独拎出来有多少？”
“三亿出头。长安街东段的地段你懂的，光这块地，五年后翻一番都有可能。”
许南嘉抬起头。“那品牌和团队值不到两个亿。”
裴明珠笑了。“所以我说价格往下压了一些。半年前第一轮挂的时候，报价六亿五。”
许南嘉靠回椅背，手指搭在膝盖上。
“裴姐，你特意跑一趟，不会只是来跟我说有家酒店在卖。”
裴明珠端起茶杯抿了一口，放下时，目光变得认真起来。
“南嘉，我跟你说句实话。归园品牌现在的势头很好，文旅民宿这条赛道你已经站稳了。但你也清楚，民宿的天花板摆在那里。客单价再高，体量就这么大，往上走的空间有限。”
许南嘉没有反驳，示意她继续。
“瑞庭这家酒店，品牌沉淀了二十二年，在帝都高端圈子里口碑一直不错。老客户忠诚度很高，商务宴请和外宾接待的订单占了营收的四成。它缺的是什么？是新的运营理念，是年轻化的品牌表达。”
裴明珠往前探了探身子。
“你想想，归园的调性是什么？审美在线，细节到位，服务有温度。这些东西，恰好是传统五星酒店最欠缺的。”
许南嘉的手指停了两秒。
“你是说，用归园的运营逻辑去改造瑞庭。”
“对。”裴明珠语气干脆，“收购瑞庭，保留品牌和核心团队，注入归园的运营体系。从文旅民宿跨到高端精品酒店，这是品牌升级的下一个台阶。”
花园里安静了几秒。银杏树的叶子被风吹得沙沙响。
许南嘉重新低头，翻到文件夹后面几页。她看得很仔细，指尖沿着数据一行一行划过去。
资产负债表。现金流量表。客户结构。人员编制。物业维护记录。
裴明珠没有催她，靠在椅背上慢慢喝茶。
过了大约三分钟，许南嘉合上文件夹。
“资产质量不错。”她说。
裴明珠眉毛挑了一下。“但是？”
“利润率太低了。一亿二的营收，净利不到一千万，说明运营成本控制有问题。人员架构只是一方面，供应链和采购环节大概率也有水分。”
裴明珠点点头，没有辩驳。
许南嘉继续说。“还有一个问题。周敬堂做了二十二年，老客户认的是他的面子，不是品牌本身。创始人一走，客户流失率会有一波明显的上升。这个风险，报价里没有体现。”
“你觉得合理估值多少？”
许南嘉没有报数字，把文件夹推回去。
“裴姐，数据是纸上的东西，看得出好坏，看不出真假。”
她站起身，走到廊下，望了一眼花园远处的围墙。
“我要实地看看再决定。”
裴明珠靠在椅背上，笑了起来。
她就是喜欢许南嘉这种不冲动的风格。换了别人，听到长安街东段的自持物业、五个亿的打包价，早就急着要签意向书了。
许南嘉回到桌前坐下，端起茶杯，杯沿停在唇边。
“周敬堂那边，还有别的买家在谈吗？”
“有。”裴明珠收起笑容，语气压低了些，“据我了解，至少有两家在接触。一家是南方来的连锁酒店集团，想吃物业；另一家是帝都本地的投资公司，纯财务投资，不懂酒店运营。”
许南嘉放下茶杯。“时间紧吗？”
“不算特别紧，但也不宽裕。周敬堂身体撑不了太久，他想在今年内把事情定下来。”
许南嘉沉默几秒。
“帮我约个时间，我去瑞庭住一晚。”
裴明珠挑了挑眉。“住一晚？”
“对。”许南嘉的语气很平，“不提前打招呼，不用贵宾身份，就当普通客人。我要看他们日常状态下的服务水平、硬件维护和员工精神面貌。”
裴明珠愣了一下，随即点头。
“行，我来安排。”
她把文件夹收回公文包，拉上拉链时，手指停了停。
“南嘉，还有件事我得提醒你。”
许南嘉看向她。
裴明珠的声音更低了。
“苏氏旗下有一个酒店事业部，去年刚拿了两块地，也在往高端精品方向布局。你要是动了瑞庭，苏家那边迟早会知道。”
许南嘉端起杯子，喝了最后一口茶。
杯底见空，她把杯子搁回桌面，发出一声轻响。
“知道就知道。”
裴明珠看着她的眼神，笑了笑，没再多说。石桌上的桂花糕还剩两块，风把银杏叶吹落一片，正好落在文件夹旁边。
许南嘉拿起手机，给傅砚辞发了一条消息。
“有个项目想跟你聊聊，晚上孩子们睡了以后。”
消息发出去不到十秒，对面回了一个字。
“好。”
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