十三:物业实行建管分离

　　调研回来，汪秋水把自己关在办公室整整一个礼拜，认认真真地思索了一些问题，将考察的情况写了一个报告，并写了自己对物业部今后发展的一些思路和想法。报告在介绍完所管物业项目的现状后，汪秋水提到了目前阻碍物业部发展的一些症结：一是集团公司这些年快速发展，接连在各地开发了不少的楼盘，作为物业也迅速的跟进发展，但是萝卜快了不洗泥，人才跟不上，导致品质跟不上，品牌受到一些影响，偏离了原来以优质物业服务促进房产销售的战略轨道。二是所有保安、保洁、设备设施、客服、绿化等物业项目全部由东林公司自己聘员工来做，劳动密集型企业流动性大，招聘成本增加，用工风险加大，专业性不足，同时由于人工成本的增加，导致整体经营成本的上升。三是东林物业对外虽然有独立法人的营业执照，但在内部就是一个部门，集团公司对于物业以养代管的模式，虽然物业部没有经营压力，但是却缺乏自主灵活能力，不能适应市场竞争的需要。四是公司目前只做自己开发的物业，局限性大，与市场脱轨严重。五是公司信息化程度较低，与“互联网＋”不合拍。

　　汪秋水在报告中提出了物业部下一步发展思路的建议。主要是：虽然现在绝大多数物业都属于自管现状，但是这种建管不分的状态并不适合物业公司的市场运作，也有不少的弊端，建议物业部从房地产分割脱离，建管分离，自负盈亏，自主经营；东林物业在保证做好东林地产所有物业的基础上，向市场拓展，与东林地产的服务实行市场化取酬；推进物业集成商的发展，逐步将保安、保洁等自管业务分包给专业的公司，东林物业负责物业管理及设备设施等核心技术管理；加强信息化建设，建立全辖的信息技术监控运营及管理平台；利用互联网大数据云计算技术建立社区运营平台；在现有包干制的基础上，试行酬金制，规范服务与管理。而上述所有的一切，首先有赖于第一条的实现，也就是将物业从地产中脱离出来，解决经营体制问题，建管分离。

　　在提交集团领导时，汪秋水先在内部开了个班子会，在班子里统一了一下意见。郑总因为是跟自己一起出的差，汪秋水一路上基本上把一些想法已经和他交换了意见，而且有一些想法还是他提供给汪秋水的，所以郑总对这个报告没有提出任何意见，而且很支持。

　　而当汪秋水把报告给聂总看时，聂总仍然是带着有些酸酸的口气对汪秋水说，“汪总真是厉害了，下去转这一圈的功夫，就顶我在这里好几年啊。嗯，我得好好拜读一下汪总的大作。”

　　“聂总，我这是一些粗浅的看法，您真得好好看看，然后多提一些意见，毕竟这报告不是以我个人的名义上报，而是以物业部，以咱们班子的名义。”汪秋水真诚地说。

　　“汪总谦虚了。这样吧，会上这么短的时间也看不出什么东西来，你让我拿回去好好看看，然后再谈我的意见好不好？”聂总说道。

　　见聂总这么慎重，不随便发表意见，汪秋水很高兴，觉得聂总是对这件事情非常重视，“太好了，聂总，您这么重视这件事情，非常感谢啊。”

　　“别客气，那今天就这样吧。”聂总面部扯动了一下，勉强挤出一丝笑容。

　　晚上，大家基本都下班了，聂总还在办公室。汪秋水走时，跟聂总打了个招呼，“聂总还不走啊，下班了。”

　　“先走吧，汪总，我收拾收拾就走。”聂总头也没抬。

　　又过了一会，聂总站起来，关上办公室的门，然后拨通电话，

　　“郄总，您好，下班了还是回家了？。。。还在办公室啊，您可真是敬业啊，要注意身体，别太累了。。。我啊，我还这样呗，现在不想别的了，也不操那么多心了，让汪秋水扑腾去呗，我就等着退休了。不过还得感谢您这么多年对我的关照。。。真的，我没有说虚话，这么多年您还不了解我，我知道，没有您就没有我。。。您说和汪秋水的配合啊，反正就那样呗。。。哦，也没有别的事，就是今天汪秋水整了一个报告，是关于下一步工作的想法的和建议，我想先向你报告一下，听听您的指示。。。”

　　第二天，聂总把报告拿到汪秋水办公室，“嗯，不错，我没什么意见，希望领导也没什么意见。”聂总似乎是有意意味深长地说。

　　汪秋水没想到，任总竟然同意了物业部独立运作的建议。并亲自主持研讨物业部独立运作的问题。汪秋水本以为老板都定调同意了，研讨会不过就是走走过场，商量商量具体的运作计划而已。没想到会议讨论的十分的艰难。

　　各部门既得利益者提出了很多反对意见。首先财务、采购等监控操作部门反应最为强烈，以前他们可以对物业人员颐指气使、吆五喝六，因为财务直接把控着物业部的财权，采购部门直接负责物业项目的采购，哪怕是一把扫帚都得采购部门批准，现在要独立出去，他们肯定不乐意。其次销售部门也不愿意，以前销售业绩不好可以怪罪物业管不好，现在没了替罪羊和背锅的怎么可以呢。再有，负责工程的部门也不愿意，在一起时，不管房屋质量好坏，有什么问题，你物业部都得接手先管起来。要是一独立出去，真要内部市场化似的运行，到时候房屋有点质量问题，你物业就是不接，我们怎么办？以前你们物业部都是靠我们支撑着，现在翅膀硬了，想单飞了？再说你汪秋水才去几天啊，啥情况都不了解，下车伊始就哇哇乱发意见，这不好吧。。。

　　汪秋水想不到平时这些跟自己合作得很不错的各部门负责人，今天居然倒戈向自己开炮。以前老主任长主任短的，尤其是想找任总时对自己那股亲热劲全然没有了。实践是检验真理的唯一标准，位置是度量人情的一把尺子啊。好在，人力资源部老总还是替汪秋水说了几句公道话。

　　而更让汪秋水没有想到，也想不通的是，主管物业部的郄总居然在会上也站在反对的一面上。聂总本来说没有什么意见，会上也针对报告提出了几个问题。形势似乎是一边倒，物业部不能独立出去。眼看汪秋水几天来冥思苦想、深思熟虑的东西就将付之东流，还好，最后还是任总力排众议，拍板让物业部独立运作，并且决定物业公司将由任总亲自来分管。

　　尽管任总在会上拍板定下了物业部的独立运作，但具体实施起来还是困难重重。而物业部这边因为原来只是一个部门，很多管理职能主要都在集团职能部门，为此，汪秋水特意向任总申请将他原来的手下郑小影调过来，担任物业公司的办公室主任，协助他做一些具体的工作。

　　郑小影是个刚毕业五年多的大学生，小姑娘十分的精明干练，执行力很强，安排给她的工作，首先是能非常愉快的接受，然后就是很快落实和执行。汪秋水很喜欢这样的性格。在汪秋水自己的职场体会还有认识中，他始终觉得工作上多干一点没有坏事，你比别人多干一点，看似好像多付出吃亏了，但是反过来你可能比别人多接触到很多知识，多掌握很多技能，这些对于丰富和完善一个人的综合素质是非常重要的。郑小影就是这样一个人，所以汪秋水有什么事情都愿意让郑小影去做，当然有好事的时候也不会落下她。

　　而办公室另一位大学生就不一样，总是挑三拣四的，好高骛远。一些简单的活安排给他，他说把自己当成打杂的了，复杂一点或者额外给他一点活，要么干不好，要么说这不是他职责范围内的事。总之，布置给他的工作总是显得那么不痛快不乐意。汪秋水安排一次他不痛快，安排两次他不痛快，第三次汪秋水就不再安排他了。

　　非但如此，这位大学生还爱斤斤计较，延长一会下班时间就要记加班，整个办公室正有事很忙时他却要休年休假，说这是自己的正当权益。缺乏眼力见，还很鸡贼，办公室就数他年龄小，但从来没见他打过开水，别人打了他就倒着喝，别人没打，他要么忍着不喝水，要么就自己出去买饮料喝。

　　自己一天还总是一副怀才不遇的样子，认为领导不重用他提拔他。汪秋水曾经也找他谈过，指出了他这些毛病，但是没有任何效果。

　　其实，现在大学生就业难、适应社会和工作环境差的问题，已经是一个社会问题了。汪秋水记得有一次去参加一个有关大学生就业的活动时，当时一个在校大学生分享的她自己打工经历故事给他印象很深，也很有感触。

　　那个大学生说，她去一家卖冷饮的店做兼职，刚开始她很庆幸自己遇到一个很好的领导，一个长得非常漂亮，对她非常好的领班姐姐。有一次，一下子来了好几个买冷饮的顾客，小姑娘有些应接不暇，正好漂亮姐姐在旁边，她就不假思索地的说道，“姐姐，帮我挖个冰激凌球。”

　　令她没想到的是，这位平时对她很好的漂亮姐姐，当时当着那么多顾客的面冲她发火了，质问她凭什么命令她这领班去给她干活。

　　小姑娘一下子就懵了，不知道是哪里出了问题。更加可怕的是，下班时，她被告知，明天她不用来了。

　　这个大学生的故事让汪秋水在思考，从自己当初抱着硬硬的大学本科文凭找不到工作，到这个小姑娘不经意的一句话丢掉工作，到底是什么原因？汪秋水自己觉得，这恐怕和现在的大学教育导向以及大学生的就业能力辅导不足有关。

　　现在的大学虽然已经不是以前那种“万般皆下品，惟有读书高”的封建思想，也不是完全的一考定终生了，但考大学仍然是很多人认为是改变命运、辉煌人生的必经之路。有的父母或学校会经常这样对孩子说，坚持一下，忍一忍，等考上大学就轻松了，就可以玩了。

　　所以要么有的人一考上大学就觉得已然大功告成，不再好好学习，放松自己。因为父母暗示过他，上了大学就轻松了，可以玩了。所以大学四年等于白浪费了四年时间。

　　要么就一心只扑在学习上，不注重其它能力的训练，尤其是缺乏就业能力和职场生存能力的训练和准备。因为父母或学校告诉过他，学习好才是唯一的出路。

　　郑小影的到来可是帮了汪秋水的大忙了，理顺整个独立运作过程，到集团公司各部门跑上跑下协调各种关系全靠了郑小影。郑小影确实是做办公室主任的一块好料子，智商高，情商也很高。说话办事，言辞诚恳，热情周到，各方面的关系和想法基本都能照顾到。


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